Việc xây dựng nhà là một dự án lớn của gia đình mà chắc hẳn mỗi gia chủ sẽ mang nhiều băn khoăn khi thực hiện? Trong suốt quá trình thực hiện, việc xây dựng này sẽ tiêu tốn rất nhiều tiền bạc, thời gian, công sức, do đó đòi hỏi chủ nhà phải nghiên cứu kĩ trước khi bắt tay vào thực hiện. Vậy nếu bạn đang có dự định xây nhà, hãy cùng với Trang Kim tìm hiểu ngay các công đoạn chính cần thực hiện nhé! 
Bước 1: Chuẩn bị trước khi xây dựng
1. Xác định các vấn đề có liên quan
Gia đình nên bàn bạc và quyết định cùng nhau thật chi tiết về kế hoạch xây nhà: số tầng, số phòng, diện tích, đầu tư khoảng bao nhiêu, nhu cầu sử dụng bao nhiêu năm… Từ các ý tưởng này sẽ ước lượng sơ bộ mức chi phí, có thể tham khảo bạn bè xung quanh hoặc những người đã từng có kinh nghiệm trong việc này. Dựa vào những thông tin cơ bản này sẽ xác định khái quát khoản tiền bỏ ra để cân nhắc tài chính.
Kinh nghiệm là bạn hãy viết tất cả các khoản chi phí cần thanh toán ra giấy kĩ càng, tính số tiền tổng xây dựng và hãy thêm 10% trong tổng số ấy để dự trù kinh phí (có thể trong quá trình thực hiện sẽ có phát sinh hoặc bạn muốn đổi sang vật tư tốt hơn).
Nếu dự toán không chính xác rất có thể ảnh hưởng đến tiến độ và mức độ hoàn thiện công trình, đồng thời chi phí cuối cùng cũng có thể tăng lên rất cao. Vì vậy tốt nhất là hãy tìm sự hỗ trợ của người có chuyên môn, họ sẽ làm công việc bóc tách, tính toán khối lượng vật tư,…và kinh phí xây dựng của bạn sẽ được hoạch định một cách rất chính xác.
Đồng thời để được phép xây dựng, gia chủ cần phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và được cấp phép xây dựng. Đừng lơ là các vấn đề pháp lý khác như là: lộ trình quy hoạch của địa phương tại khu vực xây dựng, hay các thông số xây dựng của chính quyền tại đó như: khống chế về chiều cao, tầng sàn, diện tích xây dựng, lộ giới hẻm…
2. Làm việc với đơn vị thiết kế và xây dựng
Đã qua cái thời xây nhà kiểu xuề xòa giao phó toàn bộ cho đơn vị thợ địa phương. Ngày nay chủ đầu tư luôn quan tâm từng chi tiết từ thẩm mỹ thiết kế đến công năng sử dụng hay chi phí xây dựng công trình. Vì vậy nhất thiết bạn phải tìm kiếm một đơn vị có uy tín và kinh nghiệm để cùng đồng hành. Trường hợp nhà có diện tích lớn hơn 250m2 hoặc trên 3 tầng hoặc trên 12m thì bắt buộc phải do cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực thiết kế (theo quy định của Bộ Xây Dựng).
Khi lựa chọn được đơn vị thiết kế hỗ trợ bạn trong suốt quá trình xây dựng, bạn sẽ nhận được những lợi ích gì:
- Kiến trúc sư với kinh nghiệm dày dặn sẽ sử dụng bản vẽ để giúp gia chủ hình dung được chính xác và cụ thể ngôi nhà theo mong muốn, đồng thời đảm bảo đầy đủ công năng, thẩm mỹ.
- Chọn được phương án bố trí, thiết kế tối ưu ngay từ đầu và lập kế hoạch xây dựng chi tiết. Trong quá trình xây dựng, chủ nhà sẽ dễ dàng làm việc với bên nhà thầu, tránh xảy ra việc điều chỉnh nhiều lần khi thi công.
- Tiết kiệm thời gian và kinh phí cho gia chủ.
Với nền tảng kiến thức và kinh nghiệm tích luỹ, kiến trúc Trang Kim sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ cho bạn để hoàn thiện ngôi nhà mong ước. Bạn có thể tham khảo thêm nhiều mẫu nhà đẹp ở đây.
Có 3 hình thức hợp tác giữa nhà thầu và gia chủ bạn cần phải cân nhắc:
- Xây dựng trọn gói, bàn giao toàn bộ trách nhiệm cho đơn vị thiết kế thi công.
- Chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại.
- Chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đơn vị thầu chỉ thực hiện thi công.
3. Chuẩn bị hồ sơ cần thiết
Hồ sơ bản vẽ đầy đủ giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình dễ dàng và nhanh chóng. Đơn vị thiết kế sẽ thực hiện các bản vẽ đồng thời đính kèm cùng hợp đồng để tránh tình trạng sai lệch về sau.
- Phần phối cảnh minh họa: bao gồm phối cảnh công trình chính diện, phối cảnh các góc, phối cảnh nội thất, các phòng, tiểu cảnh, ngoại thất… Phần phối cảnh này giúp bạn dễ hình dung ngôi nhà thực tế sau khi xây dựng.
- Phần bản vẽ kỹ thuật gồm hồ sơ xin phép xây dựng, hồ sơ thiết kế sơ bộ và hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công.
- Hồ sơ xin phép xây dựng: bản vẽ các mặt cắt, mặt đứng, các tầng, móng và sơ đồ bản vẽ điện nước.
- Hồ sơ thiết kế sơ bộ: các mặt bằng triển khai chi tiết, mặt đứng, mặt cắt và các bản vẽ phối cảnh.
- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: là bộ hồ sơ đầy đủ nhất để căn cứ thi công bao gồm hồ sơ tính toán kết cấu, hồ sơ thiết kế điện, hồ sơ thiết kế cấp thoát nước, hồ sơ chống sét, báo cháy…
Chi tiết quy cách bản vẽ bạn có thể tham khảo thêm tại Trang Kim.
Đối với các công trình xây xen kẽ liền kề nhau, trước khi khởi công xây dựng, cần lưu ý phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng hay tranh chấp. Hồ sơ phải có sự xác nhận của các bên và có thể lập bằng cách đo vẽ, phác sơ đồ (Theo điều 9 - Quyết định số 25/2002/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội).
4. Lưu ý khi lựa chọn vật tư
Khi lựa chọn phương án tự chuẩn bị vật tư cho công trình, bạn cần cân nhắc những yếu tố sau đây:
- Tìm kiếm các nhà cung cấp có uy tín và đảm bảo chất lượng tiến độ công trình.
- Có thể tìm kiếm thông qua sự giới thiệu của người thân hoặc các thông tin Internet.
- Thông qua các đại lý hoặc một số công ty có nhân viên kinh doanh tới chào hàng trực tiếp, hoặc tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế đã làm việc với bạn.
- Kiểm tra cẩn thận điều kiện thanh toán và mẫu mã cũng như chất lượng hàng trước khi đặt.
- Bạn hãy ưu tiên phương án đặt hàng trước và lưu kho tại đơn vị cung cấp để hạn chế sự gia tăng về giá cả vào những giai đoạn cao điểm, đồng thời đảm bảo tốt tiến độ cung cấp vật tư cho công trình.
Nếu lựa chọn hợp đồng thiết kế và thi công trọn gói, đơn vị này sẽ đảm bảo cung cấp toàn bộ vật tư tương ứng với bản vẽ thiết kế theo từng giai đoạn và điều chỉnh phù hợp với yêu cầu kinh phí từ phía gia chủ. Đây cũng là phương án nên sử dụng để tiết kiệm thời gian và chi phí khi xây dựng tối ưu nhất.
Bước 2: Tiến hành xây dựng
1. Chuẩn bị mặt bằng
- Phá dỡ nhà cũ (nếu có).
- Tập kết nguyên vật liệu (nếu không có mặt bằng có thể gửi lại tại kho của nhà cung cấp và chuyên chở đến theo đợt).
- Làm lán trại cho công nhân.
- Làm hàng rào che chắn, vách ngăn và bạt phủ cho công trình, đảm bảo an toàn cho mọi người và tài sản xung quanh.
- Chuẩn bị nguồn điện và nước sẵn sàng cho giai đoạn thi công, có đầy đủ điện nước mới làm cốp pha hay trộn vữa, bê tông được. Trường hợp nhà thay tên đổi chủ trên đồng hồ điện nước cũng nên làm việc trước với bộ phận chuyên trách tại chính quyền địa phương.
2. Thực hiện phần thô
Tuần tự từ móng đến mái và hệ thống điện, viễn thông, cấp thoát nước…
- Móng bao gồm các bước: đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
- Thân gồm các bước: gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền…
- Mái: lắp dựng xà gồ, vỏ bao che của mái như ngói, tôn…
- Lắp khung bao cửa.
- Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp…
3. Thi công hoàn thiện
+ Phần nội thất
Gồm rất nhiều công đoạn chi tiết:
- Bả matit, sơn nước, sơn dầu
- Lắp và hoàn thiện cửa gỗ, thép, nhôm
- Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
- Đóng trần thạch cao
- Ốp lát gạch đá trang trí
- Ốp đá cầu thang, bàn bếp
- Lát nền nhà, WC, sân
- Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
- Lắp đèn chiếu sáng
- Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng…
+ Phần ngoại thất
- Lát nền sân vườn
- Tạo tiểu cảnh: hồ nước, non bộ, bồn hoa…
- Trồng thảm cỏ, cây xanh
Bước 3: Kiểm tra, nghiệm thu công trình
1. Kiểm tra giám sát
Hoạt động giám sát công trình là một công việc sẽ thực hiện song song với quá trình xây dựng để đảm bảo công trình theo đúng tiến độ, chất lượng, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Gia chủ có thể trực tiếp làm nhiệm vụ giám sát (nếu có thời gian, kinh nghiệm và đã nghiên cứu trước), hoặc nhờ người thân đáng tin cậy nhưng phương án an toàn và được khuyến khích nhất vẫn là thuê các công ty giám sát có uy tín để thực hiện các yêu cầu:
- Thường xuyên theo dõi chất lượng thi công của nhà thầu theo sát bản thiết kế: kiểm tra vật tư có đúng mẫu mã, chất lượng, quy cách như trên bản vẽ.
- Kiểm tra số lượng vật tư cần thiết đảm bảo đủ cho tiến độ công trình.
- Thúc đẩy thi công nhằm theo sát tiến độ thực hiện.
- Thường xuyên kiểm tra công tác thực hiện an toàn lao động.
Các biểu mẫu cần lập chi tiết trong giai đoạn này:
- Biểu mẫu thống kê và kết toán vật tư bao gồm các hạng mục: gạch, xi măng, thép, đá, cát, bê tông, các loại vật tư khác…
- Biểu mẫu thống kê về đơn giá nhân công với các công đoạn từ đào móng, đóng cọc đến sơn, mộc.
Trường hợp lựa chọn làm việc cùng đơn vị thiết kế ngay từ đầu, bạn có thể nhờ họ cung cấp các bảng biểu chuẩn xác, hoặc nếu đã kí kết hợp đồng trọn gói thi công thì hiển nhiên bạn sẽ không cần phải bận tâm đến giai đoạn này.
2. Nghiệm thu
Sau quá trình xây dựng, chủ nhà, nhà thầu xây dựng và nhà thầu tư vấn thiết kế phải cùng nhau tổ chức nghiệm thu, lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình trước khi đưa vào khai thác sử dụng. Các vấn đề bạn cần phải lưu ý:
- Nghiệm thu theo từng hạng mục công trình.
- Lập bảng thống kê để dễ theo dõi các bước.
- Các bên liên quan phải có trách nhiệm sửa chữa và khắc phục nếu có sự cố.
- Biên bản nghiệm thu là cơ sở thanh toán cho nhà thầu.
- Các bộ phận bị che khuất của công trình (ví dụ hầm, hố, đường ống nước, điện âm tường…) phải được nghiệm thu và làm bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo.
3. Hoàn công và đưa vào sử dụng
Ảnh minh họa công trình khi đưa vào sử dụng
Công đoạn bàn giao công trình sẽ tiến hành sau khi công trình được xây lắp hoàn chỉnh và đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu.
Khi bàn giao hiện trạng, bên thi công, nhà thầu phải đảm bảo thu dọn vệ sinh công trình, giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan. Đơn vị thi công cũng đồng thời phải tháo dỡ và thu hết tài sản ra khỏi khu vực công trình để trả lại nguyên trạng khu vực đất mượn hay thuê phục vụ thi công.
Hoạt động xây dựng được coi là kết thúc khi công trình bàn giao lại cho chủ nhà, tuy nhiên nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng chỉ được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành ngôi nhà.
Trên đây là bài viết về các bước chính cần thực hiện khi xây dựng nhà ở. Hy vọng rằng những chia sẻ này sẽ hỗ trợ bạn trong việc thực hiện căn nhà mơ ước của mình! Nếu cần thêm những tư vấn chi tiết hơn, hãy gọi ngay số hotline 0985 999 895 hoặc gửi Gửi tư vấn Kts của chúng tôi sẽ liên hệ lại trong thời gian sớm nhất.
